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Laden auf Stellplatz / Tiefgarage im Mehrfamilienhaus

Wenn Ihr als Mieter oder Eigentümer in einem Mehrfamilienhaus mit Tiefgarage wohnt, fragt Ihr Euch vielleicht, ob und wie Ihr zu einem Ladeanschluss für Euer Elektroauto kommen könnt. Das Laden unterwegs ist zwar möglich, das Laden zu Hause jedoch deutlich komfortabler Bislang ist die Situation insbesondere in größeren Wohneinheiten schwierig. Ein neues Gesetz, die WEG Reform 2020, ist jedoch auf dem Weg und ebnet hoffentlich den Weg für die bedarfsgerechte Ladeinfrastruktur in Wohnungseigentums-Gemeinschaften. Ich habe mich durch den Gesetzentwurf gelesen und habe die wichtigsten Punkte für Euch zusammengefasst.

Die folgenden Ausführungen sind das Ergebnis meiner Recherchen. Ich bin allerdings weder Jurist noch WEG-Experte – alles also rein zur Information für Euch, ohne, dass Ihr Euch darauf berufen könnt.

Ausgangslage: Zeitreise zurück in die 1950er

Das aktuelle WEG-Gesetz – ausgeschrieben: Gesetz über das Wohnungseigentum und das Dauerwohnrecht (Wohnungseigentumsgesetz) bzw. WoEigG – stammt von 1951 und wurde 1962 zuletzt aktualisiert. Das Gesetz hat also fast 60 Jahre auf dem Buckel. Da verwundert es kaum, dass heute wichtige Punkte wie die Installation von Ladesäulen für E-Autos nicht geregelt ist. Entsprechend schwer haben es Wohnungseigentümer oder Mieter, wenn sie eine Wallbox installieren wollen.

Stellplätze – oder im Freien oder in der Tiefgarage – zählten trotz Sondernutzungsrecht in den meisten Fällen zum Gemeinschaftseigentum. Und auch, wenn Dein Stellplatz zu Deinem Sondereigentum zählt, musst Du für die Elektro-Installation in der Regel Gemeinschaftseigentum queren. Ob für das Verlegen der notwendigen Stromleitungen, das Durchbohren von Wänden, die Installation eines Stromzählers oder den Anschluss am Zählerschrank: Du berührst in den meisten Fällen das Eigentum anderer Eigentümer.

Zustimmung (fast) aller Eigentümer notwendig

Deshalb musst Du die Installation Deiner Wallbox in jedem Fall der Wohnungseigentumsgemeinschaft zum Beschluss vorlegen. Und hier wird es kompliziert: Je nachdem, wie man die Installation der Ladesäulen einstuft, handelt es sich um eine bauliche Veränderung oder um eine Modernisierung.

  • Für bauliche Veränderungen ist die Zustimmung aller beeinträchtigten Eigentümer erforderlich. Das sind im Zweifel 100% aller Eigentümer, da Gemeinschaftseigentum betroffen ist.
  • Im Falle einer Modernisierung ist eine 3/4 Mehrheit erforderlich. Ob der Aufbau einer Ladeinfrastruktur jedoch als Modernisierung gelten kann, ist fraglich.

Gerade in größeren Wohngemeinschaften ist davon auszugehen, dass die Konsensfindung schwierig wird. Meist gibt es Eigentümer, die insbesondere Bedenken aufgrund der zunehmenden Stromverbrauchs haben und fürchten, die Hausversorgung könnte nicht stark genug dimensioniert werden. Bei vielen Nutzern kann aus diesem Grund durchaus die Installation eines Lastmanagements erforderlich sein, was die Kosten für die Einrichtung erhöht. Die Verteilung der Kosten an direkte profitierende und spätere hinzukommende Eigentümer muss dann geklärt werden.

Mieter müssen sich entsprechend an ihre Vermieter wenden. Einen Anspruch auf die Installation einer Lademöglichkeit gibt es nicht – kann es auch nicht geben, da der Vermieter aufgrund der Zustimmungspflicht der anderen Eigentümer für die Installation nicht garantieren kann.

Tipp: Durch Erklärung der Kostenübernahme durch den Eigentümer bzw. Mieter kann zumindest dieses Thema meist ausgeräumt werden. Wenn Du Mieter bist, solltest Du jedoch unbedingt mit deinem Vermieter festhalten, was passiert, wenn Du aus der Mietwohnung wieder ausziehst. Hier kann man bspw. eine kostenpflichtige Überlassung oder einen Rückbau vereinbaren.

Laden an der Haushaltssteckdose

Glücklich kann sich schätzen, wer zumindest eine normale Schuko-Steckdose an seinem Stellplatz hat. Praktisch alle Elektrofahrzeuge können mit einem Notladekabel hieran laden, wenn auch sehr langsam. Für die meisten Leute reicht die Stromstärke aber aus, um über Nacht den Bedarf ihrer täglichen Pendelstrecke wieder nachzuladen. Zu beachten ist jedoch eine ausreichend starke Verkabelung und Absicherung, sonst kann es im schlimmsten Fall zu Bränden kommen. Am besten zieht Ihr einen Elektriker zu Rate, wenn Ihr Euch unsicher seid, was die Stromleitungen hergeben.

Tipp: Durch den Austausch der normalen Schuko-Steckdose durch eine sogenannte blaue CEE bzw. CEE 16 Dose („Campingstecker“) kann Euer Elektrofahrzeug im Idealfall bis zu 16A aus der Stromleitung ziehen – entsprechend gute Verkabelung vorausgesetzt. Diese CEE-Blau-Dosen sind gegenüber den Schuko-Dosen für hohen Dauerstrom ausgelegt, die Gefahr des Überhitzens sinkt. Die Anschaffungs- und Installationskosten liegen meist bei weniger als 100 Euro.

Die WEG-Reform

Mit der WEG-Reform 2020 plant die Bundesregierung, die unter anderem der Installation von Lademöglichkeiten für Elektroautos zu vereinfachen. Das Gesetz ist zum Zeitpunkt der Erstellung dieses Artikels noch nicht in Kraft getreten – Ihr könnt Euch also noch nicht darauf berufen.

Der etwas sperrige Name des Gesetzentwurfs, den Ihr auf den Seiten des Bundesministeriums der Justiz und für Verbraucherschutz (BMJV) einsehen könnt, lautet: Gesetz zur Förderung der Elektromobilität und zur Modernisierung des Wohnungseigentumsgesetzes und zur Änderung von kosten- und grundbuchrechtlichen Vorschriften (Wohnungseigentums-Modernisierungsgesetz – WEMoG).

Der Gesetzentwurf, so heißt es in der Einleitung, greift das oben geschilderte Problem auf, dass u.a. zur Förderung der Elektromobilität Eingriffe in die Bausubstanz notwendig sind, für die – wie geschildert – die Zustimmung (fast) aller Eigentümer notwendig ist. Damit werden wichtige Modernisierungen verhindert, die neben der Installation on Lademöglichkeiten auch die Barrierereduzierung, den Einbruchschutz und den Glasfaseranschluss umfasst. Deshalb sollen diese baulichen Maßnahmen „privilegiert“ werden.

Rechtsanspruch auf Wallbox

Heißt konkret: Jeder Wohnungseigentümer soll einen Rechtsanspruch auf die Installation haben. Der Beschluss durch die Eigentümergemeinschaft ist weiterhin notwendig. Die Eigentümerversammlung kann jedoch nur noch auf das „Wie“, aber nicht mehr auf das „Ob“ Einfluss nehmen. Das macht insofern Sinn, als dass zumindest Wildwuchs verhindert werden kann. So können Synergien genutzt werden, wenn beispielsweise mehrere Eigentümer einen Ladeanschluss für Ihr E-Auto wünschen. Die Kosten der Baumaßnahme müssen in dem Fall diejenigen tragen, die von der Maßnahme profitieren, also konkret die Nutzer der Ladeanschlüsse.

Die Bundesregierung hat dabei nicht nur das wachsende Interesse an E-Mobilität im Blick. So heißt es im Gesetzentwurf, dass damit auch einen wichtiger Beitrag zum Erreichen der Klimaziele geleistet werde. Es wird in meinen Augen richtig erkannt, dass die rechtliche Erleichterung des Einbaus von Lademöglichkeiten für Elektrofahrzeuge für die Förderung der Elektromobilität in Deutschland unerlässlich ist.

Auch als Mieter sollt Ihr von der Gesetzesreform profitieren können: So könnt Ihr zukünftig von Eurem Vermieter die Herstellung einer Lademöglichkeit für Euer Elektroauto verlangen. Der Vermieter kann dafür eine entsprechende Sicherheit, also eine Kaution verlangen, wie es bei der Vermietung üblich ist.

Die neuen Regelungen im Detail

Folgende für diesen Kontext relevante Anpassungen der entsprechenden Paragraphen sieht die WEG-Reform 2020 vor:

WoEigG §20 Absatz 2: Jeder Wohnungseigentümer kann angemessene bauliche Veränderungen verlangen, die dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge dienen. Über die Durchführung ist im Rahmen ordnungsmäßiger Verwaltung zu beschließen.

WoEigG §21 Absatz 1: Die Kosten einer baulichen Veränderung, die einem Wohnungseigentümer gestattet oder die auf sein Verlangen nach § 20 Absatz 2 durch die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer durchgeführt wurden, hat dieser Wohnungseigentümer zu tragen. Nur ihm gebühren die Nutzungen.

BGB §554 Absatz 1: Der Mieter kann verlangen, dass ihm der Vermieter bauliche Veränderungen der Mietsache erlaubt, die dem Gebrauch durch Menschen mit Behinderungen, dem Laden elektrisch betriebener Fahrzeuge oder dem Einbruchsschutz dienen. Der Anspruch besteht nicht, wenn die bauliche Veränderung dem Vermieter auch unter Würdigung der Interessen des Mieters nicht zugemutet werden kann. Der Mieter kann sich im Zusammenhang mit der baulichen Veränderung zur Leistung einer besonderen Sicherheit verpflichten; § 551 Absatz 3 gilt entsprechend.

BGB §554 Absatz 2: Eine zum Nachteil des Mieters abweichende Vereinbarung ist unwirksam.

So geht’s weiter

Das Bundeskabinett hat den Gesetzentwurf im März 2020 vorgelegt und die erste von üblicherweise drei Lesungen im Bundestag hat im Mai 2020 stattgefunden. Redner verschiedener Fraktionen haben dabei Änderungen an dem Gesetzentwurf gefordert. Es bleibt also spannend, wann und in welcher Form das neue Gesetz in Kraft treten kann. Grundsätzliche Einigkeit scheint es aber hinsichtlich der Lademöglichkeiten immerhin zu geben.

Der aktuelle Zeitplan sieht vor, dass das neue WEG-Gesetz am 01.09.2020 in Kraft treten könnte. Das setzt voraus, dass der Entwurf am 19.06.2020 im Bundestag und am 03.07.2020 im Bundesrat beschlossen wird. Ob dieser Zeitplan aufgrund der ersten Rückmeldungen der Parteien zu halten sein wird, ist für mich fraglich.

Update vom 15.06.2020: Wie Golem.de heute berichtet, wird der Gesetzesentwurf zur WEG-Reform nicht mehr vor der Sommerpause 2020 verabschiedet. Grund ist offenbar, dass es am Gesamtpaket der Reform noch diverse Kritiken gibt, die nicht mehr kurzfristig aufgelöst werden können. Der Anspruch auf eine Lademöglichkeit als Mieter oder Eigentümer wird sich dadurch mindestens bis Ende 2020 verzögern.

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